平安证券近日发布房地产行业动态跟踪报告：国庆一线政策效果渐显，板块相比过往周期仍有空间。
1）9月29日中国人民银行发布关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告及答记者问；2）9月29日市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》；3）9月29日、30日一线城市相继发布楼市新政；4）9月30日克而瑞公布2024年1-9月百强房企销售。
存量房贷利率调降，后续可自主协商、动态优化：根据《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整；对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限（如有）。目前来看，除北上深二套房外，其余大部分存量房贷均可调整为不低于LPR-30BP。此外，在央行完善商业性个人住房贷款利率定价机制下，存量房贷利率批量调整完成后，自2024年11月1日起，借款人还可与银行业金融机构协商约定重定价周期、重新约定加点幅度，基于市场化原则自主协商、动态调整存量贷款。
国庆一线政策效果渐显，持续跟踪楼市变化：一线城市政策调整主要包括放宽限购限贷要求、缩短增值税征免年限、取消普通住房和非普通住房标准等。其中广州全面放开限购，深圳非户籍非核心区购房不再要求个税或社保，北上广深首套最低首付比例均降至15%，有望进一步降低购房门槛，减少交易税费，促进转让流通。新政后一线楼市边际改善，持续性有待观察。国庆前六天一线城市新房日均成交同比小幅下降2%，其中北京、上海、深圳、广州同比分别下降19.1%、增长27.1%、9.1%、下降7.7%；北上深二手房日均成交同比增长230.7%，其中北京、上海、深圳同比分别增长10.0%、287.2%、180.3%。同时乐有家数据显示国庆期间深圳成交转化率提升，客户决策速度加快，二手房谈价空间亦有所收窄。2023年至2024年三季度一线城市拿地金额排名靠前房企为中海、保利、华润、招蛇、越秀等，有望直接受益政策作用下的一线楼市变化，值得关注。
百强销售延续筑底，个别房企相对较优：9月单月百强房企销售额环比增长0.4%，同比下降38.1%，降幅较8月扩大10.3个百分点；销售面积环比下降1.6%，同比下降41.6%，降幅较8月扩大13个百分点。1-9月百强房企累计销售额、销售面积同比下降38.6%、39.8%，降幅较1-8月收窄0.1个、扩大0.2个百分点。从具体房企来看，1-9月保利发展销售额2421亿元，领跑房企。主流房企中滨江集团、绿城中国、越秀地产9月单月销售额同比下降11.7%、13.5%、22.1%，绿城中国、中海地产、华润置地、保利发展1-9月销售额同比下降11.6%、16.8%、26.5%、27.8%，表现相对较优。
本轮宽松周期板块及代表房企涨幅未达过往周期高点：自2024年9月24日多部门发布地产支持政策以来，申万地产板块至今（截至2024.9.30）累计上涨31.2%，远不及过往宽松周期区间最大涨幅（2008-2009年：224.6%、2011-2012年：41.3%、2014-2015年：239.6%），考虑政策力度、提振经济的大环境，本轮放松周期或与2008-2009年、2014-2015年更具对比性。从房企对比来看，按2024年9月30日收盘价计，目前万科、招商、保利PB水平分别为0.48、1.15和0.68倍，均低于前三轮宽松周期高点。从PB修复来看，自2024年9月24至今（截至2024.9.30），万科、招商、保利累计涨幅分别为40.3%、26.9%和36.5%，整体修复幅度不及前三轮周期。尽管当前行业环境及房企业绩预期不及过往，但考虑当前板块及重点房企涨幅远低于过往，我们仍建议短期保持积极。
投资建议：9月百强房企销售降幅扩大，但个别企业仍能取得相对较优表现。9月底地产政策迅速落地，央行完善房贷利率定价机制，一线城市进一步优化调控政策，新政后一线楼市边际改善，持续性有待观察。重申板块适度积极观点，尽管短期涨幅较快，但除部分大幅上涨内房股外，仍建议保持积极，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果、楼市走向。短期考虑一线城市楼市放松、房价“止跌回稳”政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大；中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。（平安证券 杨侃,郑茜文）
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